Die Grundsteuerreform:
Das ändert sich für Eigentümer
Warum wird die Berechnung der Grundsteuer reformiert?
Die Ermittlung der Grundstückswerte fand bisher anhand von sogenannten Einheitswerten statt. Die jeweils fällige Grundsteuer wurde dann aus dem Grundstückswert, der Steuermesszahl und dem von den Gemeinden erhobenen Hebesatz ermittelt. Die herangezogenen Einheitswerte der Grundstücke sind jedoch veraltet und spiegeln nicht mehr deren heutigen Wert wider.
Die Folge: Für gleichartige Grundstücke fallen mitunter ganz unterschiedliche Grundsteuerbelastungen an. Um diese Ungerechtigkeit abzuschaffen, hat das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018 die gegenwärtige Einheitsbewertung für die Ermittlung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt und eine Reform angeordnet.
Wie läuft die Berechnung der Grundsteuer ab?
Der Einheitswert für die Berechnung der Grundsteuer ist in Zukunft obsolet. Stattdessen wird nun ein Grundsteuerwert zur Berechnung herangezogen. Auch die Steuermesszahlen werden geändert. Die Hebesätze werden von den Gemeinden ebenfalls neu ermittelt und ggf. verändert. Das bisherige Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer wird aber grundsätzlich beibehalten. Nach der Ermittlung des Grundsteuerwerts wird die Steuermesszahl angewendet und der Grundsteuer-Messbetrag berechnet. Schließlich kommt der Hebesatz zur Anwendung und die jeweilige Grundsteuer wird festgesetzt.
Ab wann ist die neue Grundsteuer fällig?
Wie hoch Ihre Grundsteuer ab 2025 ausfallen wird, kann zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch nicht ermittelt werden. Dies hängt vor allem davon ab, welche konkreten Zahlen und Faktoren zur Berechnung letztlich angewendet werden.
Das Bundesmodell der Grundsteuer
Für die Berechnung der neuen Grundsteuer gilt nun das sogenannte Bundesmodell, sofern die Länder nicht eigene Modelle entwickelt haben. Je nachdem, wie ein Grundstück bebaut ist, greifen unterschiedliche Bewertungsverfahren zur Bestimmung des Grundsteuerwertes:
- Das Ertragswertverfahren gilt für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohneigentum. Relevante Parameter sind hier die Grundstücksfläche, der Bodenrichtwert, die Art der Immobilie, das Alter des Gebäudes, die Wohnfläche, die Mietniveaustufe und die monatliche Nettokaltmiete in Euro/m².
- Das Sachwertverfahren gilt für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, sonstige bebaute Grundstücke und für Teileigentum. Relevante Parameter sind hier die Herstellungskosten der Gebäude, die Grundflächen der Gebäude, das Alter des Gebäudes, die Grundstücksfläche sowie der Bodenrichtwert.
- Die Bewertung unbebauter Grundstücke erfolgt lediglich anhand der Grundstücksfläche und des Bodenrichtwertes.
Nachdem der Grundsteuerwert ermittelt wurde, wird darauf die Steuermesszahl angewendet. Dadurch ergibt sich der Steuermessbetrag. Sowohl der Grundsteuerwert als auch der Steuermessbetrag werden durch das Finanzamt per Bescheid festgesetzt.
Gibt es Unterschiede zwischen den Bundesländern?
Das Bundesmodell muss nicht zwangsläufig in allen Bundesländern Anwendung finden. Eine Öffnungsklausel ermöglicht den Ländern, davon in bestimmten Punkten abzuweichen. Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Hamburg und Niedersachsen haben abweichende Verfahren entwickelt. Das Saarland und Sachsen richten sich nach dem Bundesmodell, haben aber bei der Steuermesszahl eigene Verfahren entwickelt.
Die übrigen Bundesländer einschließlich Nordrhein-Westfalen wenden das Bundesmodell an.
Was ändert sich konkret für Eigentümer?
Ihre Elster-Formularsammlung wird 2022 um ein Formular erweitert. Das Finanzamt benötigt für jedes Grundstück nun eine „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“. Diese stellt die Grundlage für die neue Grundsteuerlast dar. Das Formular muss online per ELSTER eingereicht werden. Erstmals möglich wird dies ab 1. Juli 2022.
Hier muss berücksichtigt werden: Das Zeitfenster für die Abgabe ist kurz, der späteste Termin für die Abgabe ist der 31. November 2022! Für die formale Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts werden eine Reihe von Angaben benötigt. Sie beziehen sich u. a. auf die Lage und Fläche Ihres Grundstücks bzw. Ihres landwirtschaftlichen Betriebs, die Gemarkung, die Art der Nutzung, die Eigentumsverhältnisse etc.
Diese Daten sind in unterschiedlichen Dokumenten abgebildet: Im Kaufvertrag, der Flurkarte, dem Grundbuchblatt, im Einheitswertbescheid, im Grundsteuerbescheid oder in der Teilungserklärung. Sollten bestimmte Daten nicht mehr ermittelbar sein, weil Dokumente fehlen, kann eine Flurkarte beim Vermessungsamt und ein Grundbuchauszug beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden.
Wie unterstützt Sie SBK bei den neuen Abgabepflichten?
Zudem sparen Sie eine Menge Zeit beim Ermitteln der benötigten Daten aus den unterschiedlichen Dokumenten. Wenn wir für Sie tätig werden, sagen wir Ihnen genau, welche Angaben und Unterlagen wir von Ihnen benötigen.
Unsere Empfehlung: Gehen Sie so früh wie möglich mit unserer Unterstützung die Sache an! Wir übernehmen für Sie ganz nach Ihren Wünschen alle oder einige Schritte bei der Grundsteuerermittlung und der Kommunikation mit dem Finanzamt.
Der schnelle Kontakt
Hier können Sie besonders einfach mit uns in Kontakt treten. Füllen Sie bitte das Formular aus und schildern uns kurz Ihr Anliegen. Nun müssen Sie nur noch in die Datenschutzerklärung einwilligen und auf „Nachricht absenden“ klicken. Wir setzen uns dann umgehend mit Ihnen in Verbindung.